George Jansizian: Köpa nyproduktion – Finns det ett skydd för den största affären i mitt liv?
Juristen George Jansizian är HelaHisingens juridiska krönikör som skriver om hur lagen påverkar vanliga människors liv. Han driver George Juristbyrå i Hildedal på Hisingen och skriver varannan vecka hos HelaHisingen.se.
Den 20 februari 2020 skrev riksrevisionen i en av sina granskningsrapporter att ”den som köper en nyproducerad bostadsrätt har avsevärt sämre skydd än konsumenter på andra marknader. Köparens ställning är svag, samtidigt som det finns betydande risker. Riksrevisionen uppmanar nu regeringen att ta initiativ till att bostadsrättslagen ändras.”
Trots detta ser vi fortfarande byggprojekt som når rubrikerna med förseningar, ekonomiska kalkyler som inte håller, felaktiga prognoser eller försäljningar som inte uppnått planerat resultat. Vi ser även projekt här på Hisingen såsom Karlatornet där finansiärer drar sig ur och den planerade leveranstiden blivit kraftigt försenad. Granskningar visar att skyddet för köpare av nyproducerade bostadsrätter är svagt jämfört med andra konsumentmarknader. Det är utmanande för en konsument att kräva avhjälpande av brister eller hävda sina rättigheter vid förseningar vilket även framgår av riksrevisionens rapport.
Hur funkar processen?
Många konsumenter börjar sin resa med att surfa in på Hemnet eller entreprenörens hemsida för att läsa om byggnadsprojektet. Redan i ett tidigt skede kan du läsa om nyproduktionen, få en 3D-animation, bilder och videos på hur allting kommer att se ut. Du lämnar en icke-bindande intresseanmälan i väntan på att få mer information om projektet.
Informationen börjar skickas ut till alla intresseanmälda och du får möjlighet att hålla tät kontakt med ansvariga mäklare. Försäljningspriser, våningsplan och lägenheter presenteras. När du valt vilken bostad du vill ha skriver du på ett bokningsavtal och betalar en avgift samband med din bokning. Först då kan du känna dig trygg med att du har köpt bostaden och du får avgiften avdragen på ditt pris när köpet är fullbordat.
Byggföretaget alternativt en stor bostadsrättsorganisation bildar bostadsrättsföreningen i väntan på bostadsprojektets färdigställande. Efter bildandet av bostadsrättsföreningen är det dags att skriva på ett förhandsavtal när lägenheten är färdigbyggd, vilket sker långt innan inflyttningsdagen. När upplåtelseavtalet är påskrivet ska hela köpeskillingen betalas in vid tillträde och bostadsrättsföreningen förpliktigas att tillhandahålla dig din bostad.
När du tillträtt din bostad är det du som övertagit ansvaret. Se då till att ha tecknat hemförsäkring och undersök om du även behöver ett så kallat bostadsrättstillägg. Det är viktigt att du får ett underlag på att slutbesiktning har skett när du hämtar dina nycklar. Trots slutbesiktning ska du vara observant på eventuella brister. Anteckna dessa och var noga med att upprätta en felanmälan. Det kan vara allt ifrån ljud i ventilationen till sprickbildningar eller andra mindre brister som succesivt börjar visa sig. Även om entreprenören har anlitat en oberoende besiktningsman är det viktigt att påtala det som du upptäcker ifall besiktningsmannen har missat att göra anmärkningar.
Finns det ett skydd för den största affären i mitt liv?
Civilutskottet i Riksdagen har efter Riksrevisionens granskning konstaterat att Bostadsrättslagen saknar motsvarighet till bestämmelser avseende tidpunkten för leverans och rätten för en köpare att häva köpet och/eller begära ersättning från säljaren vid försenad leverans som finns i konsumentskyddslagstiftningen. Den konsument som köper en nyproducerad bostadsrätt saknar alltså det skydd som finns på andra konsumentmarknader när det gäller försenade leveranser. Förseningar i ett byggprojekt kan drabba en konsument mycket hårt.
Föreställ dig att du köper en bostadsrätt och undertecknar ett förhandsavtal 2021 med planerad inflytt 2023. I samband med undertecknandet betalar du ett förskottsbelopp om 250 000 kronor som du inte längre kan disponera över. Du säljer din tidigare bostad, kanske säljer du bilen eller använder upp dina sparpengar i syfte att investera och planera för inflytt i din nyproducerade bostadsrätt. Du meddelas att projektet är försenat och att du nu tidigast kan flytta in 2025. Vad har du för rättigheter? Vad kan du begära? Det beror delvis på vad parterna har avtalat.
Det är enligt civilutskottet tydligt att lagstiftningen behöver ses över för att öka konsumentskyddet vid förseningar i bostadsrättsentreprenader. Om entreprenören har ekonomiska problem som bromsar bygget kan förtroendet för projektet skadas. Det finns en då en stor risk att de inte lyckas sälja alla lägenheter vilket drabbar bostadsrättsföreningens ekonomi och din framtida avgift till föreningen. Därmed behöver alla konsumenter vara försiktiga när de köper nyproducerade bostadsrätter och noggranna med att undersöka bostadsprojektet som de tänkt investera i.
För vissa kan detta vara den största affären som de genomför i hela sitt liv. Det är betydande förskottsbelopp som en småsparare placerar i ett bostadsprojekt vilket sällan är med i riskberäkningen. Därför är det viktigt att veta hur processen kring att förvärva nyproduktion fungerar så att man kan göra en ekonomisk och juridisk riskkalkyl, men även se till att det passar med livspusslet.
Att tänka på innan du köper en nyproduktion
- Vilket bolag bygger bostadsrätterna?
- Har du granskat byggföretaget?
- Har byggfirman någon historik av förseningar eller bristande ekonomi?
- Vilka avtal ska du skriva på? Be en jurist att granska dina avtal.
- Hur ser den ekonomiska kalkylen ut?
- Är alla lägenheter sålda?
- Finns det några andra projekt som ska byggas i närheten?
- Vad har kommunen för planer i området?
- När är beräknat tillträdesdatum?
- Har du gjort en ekonomisk riskkalkyl?
Det är viktigt att få juridisk rådgivning i samband med köp av nyproduktion. Du investerar stora belopp som du riskerar att förlora eller låsa in under en lång period. Anlita en kompetent jurist som granskar era juridiska handlingar innan ni skriver på och köper bostaden.
George Jansizian, jurist
tips@helahisingen.se
LÄS MER:
